2020年12月31日下午，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确规定：根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中六大国有大行和国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。《通知》从2021年1月1日起开始实施。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受红星资本局采访时分析认为，国家将不再鼓励贷款投向房地产，这与过去是完全不同的。同时，李宇嘉表示，虽然《通知》是对银行进行规定，但对于居民而言，优惠的个人住房贷款利率将成为过去式，“未来个人住房贷款利率或长期走高。”
最大亮点：分类分层管理避免调控“一刀切”
在李宇嘉看来，此次《通知》最大亮点就是上述的“分类分层管理”。“与‘三条红线’一样，对不同的房产企业，给你的融资空间不一样，对银行同样如此。”李宇嘉告诉红星资本局，从《通知》来看，房地产贷款占比、个人住房贷款占比，只要没有达到比例最高限，监管部门就会给予一定的增长空间;相反，如果达到了比例，就会限制你的增长空间，“针对每个档次的银行，其对房地产贷款的比例要求和对个人住房贷款的要求，都是不一样的。”李宇嘉认为，这样就会避免出现调控“一刀切”的现象，从而造成贷款发放周期性的波动。
“过去一段时间，贷款发放的比例有时候会太高，有时候又会太低。”李宇嘉告诉红星资本局，贷款发放周期性的波动是我国房地产周期波动的一个主要原因，“房地产上来后，就会对经济投资和整个社会的发展预期造成很大的波动，特别是造成了房价的过快上涨。”
“针对不同的银行采取不同的策略，房产贷款就不会出现大起大落的状况，就不会造成银行贷款发放过多导致房地产价格被推高，也不会因为发放的太少导致房产回落，更不会担心其对经济的影响。”李宇嘉说。
分类分层管理
另外，对于上述不达标的银行，《通知》也给予了一定的时间进行业务调整。
《通知》规定：2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。
对此，招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼向红星资本局分析认为，近段时间来，市场对加强房地产金融管理有一定预期。“此次管理，赋予各地一定的调整空间，并设置了较长过渡期，一方面表明加强管理和调整的方向是明确的，另一方面也会把握好政策的节奏和力度，给目前不达标的机构以充分的整改空间和时间，有助于保持市场平稳有序发展。”
专家预测：个人住房贷款利率或将长期走高
虽然此次政策针对银行提出了管理要求，但是，针对个人房贷是否有影响呢?
贝壳研究指出，实施分类分层管理，从规模和防控风险能力两方面为依据制定分档，就意味着以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。
李宇嘉也同样认为，
对于房贷额度空间很小的银行，其贷款利率可能会比较高一点;对空间比较大的银行，其贷款利率可能会低一点。“总体来讲，优惠的个人住房贷款利率已经成为历史，未来或许会长期走高。”
审慎管理：银行房地产贷款设置“安全线”
那么，为何会发布该《通知》呢?
李宇嘉告诉红星资本局，
此次两部门发布上述《通知》，建立房地产贷款集中度管理制度，其主要目的就是针对银行投向房地产的借贷设置一条“安全线”，避免贷款流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。
“近年来，国家对房地产贷款这一块的管理非常审慎。”在李宇嘉看来，国家正在逐步降低贷款向房地产行业的投入比例和规模，“未来，降低房地产依赖，建立内循环经济增长新格局是必须要做的一件事情。”李宇嘉说，如果过多的资金流入房地产，就会导致实体经济流入减少，而房地产的吸金能力非常强，其利率水平要比实体经济高的多，这样的话，就会导致内循环经济很难建立起来。
与此同时，贝壳研究分析认为，此次政策出台的大背景是“实施好房地产金融审慎管理制度”。贝壳研究认为，自2020年8月20日央行与住建部召开座谈会后，“三道红线”的讨论与应对已经对房企产生了实质影响。根据其统计，参会房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行实质调整。“‘三道红线’是在资金需求端的管理，而此次集中管理制度则是在资金供给端的收紧。”
另外，招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼持同样观点。
他告诉红星资本局，此次政策是加强宏观审慎管理的重要内容，其出台有助于进一步降低房地产金融风险，推动房地产金融与实体经济平衡发展，防范和化解系统性金融风险。“加强房地产贷款集中度管理，符合近年来‘房住不炒’的房地产调控主基调，更有助于推动金融资源进一步进入小微企业、制造业、绿色发展等国民经济和社会发展重点领域和薄弱环节。”在董希淼看来，在金融资源有限的情况下，此次政策将避免房地产业“虹吸效应”，挤占过多的信贷资源。
