信网12月27日讯(首席记者 于晓)开发商将尚未出售的房子先租赁出去，在租赁期间继续寻找买家，这一情况在现在的房地产市场中并不罕见。但为了保障双方的利益，法律也规定了这一情况下租赁方的优先购买权。青岛万科商业地产有限公司(以下简称“万科商业”)曾将万科中心商业街的房屋租给了青岛蜡笔视点文化传播有限公司(以下简称“蜡笔公司”)，租期未到又要将房子卖给他人。蜡笔公司认为，万科商业在出售房屋前没有将房屋售价等关键信息如实告知自己，妨碍自己行使优先购买权，万科商业应承担由此造成的损失。但万科商业却称公司是在蜡笔公司无购买意愿的情况下，才将房屋另行出售的，蜡笔公司的主张不应得到支持。

租出去的房子要被出售 承租方要求万科商业赔偿损失

2018年3月，蜡笔公司与万科商业签订了一份租赁合同，租下了万科中心商业街的四间房屋，合同约定的租期到2023年4月。合同约定万科商业可以完全自主的转让租赁房屋，但应提前10个工作日书面通知拉比公司。同时，当万科商业单独转让租赁房屋的，蜡笔公司在同等条件下享有优先购买权。

2019年6月，万科商业向蜡笔公司发出了一份告知函，称已有意向客户要购买蜡笔公司租赁的房屋，要求蜡笔公司在五天内给予书面答复，否则将视蜡笔公司自动放弃购买权。

在告知函发出后不久，万科商业就以超过488万元的总价出售了这四间房屋。在房屋的销售合同中虽然写明承租人放弃优先购买权，但却未见到相关声明。

到了2019年12月，新房东找到蜡笔公司，要求与蜡笔公司签订租赁合同主体变更协议，并向新房东交纳租金。但蜡笔公司认为，万科商业在没有正确履行通知义务的情况下，将公司承租的房屋卖给了第三方，侵犯了蜡笔公司的优先购买权，万科商业应当赔偿公司的损失。

万科商业未告知售价  妨碍租赁方行使优先购买权

面对蜡笔公司的起诉，万科商业表示自己是在蜡笔公司表示无购买意向、自愿放弃优先购买的情况下才将房屋另行出售的。为了证明这一情况，万科商业提供了与蜡笔公司一名员工的微信聊天记录，但这份聊天记录里并没有售房价格及出售条件等关键信息，而且这位员工也并不是蜡笔公司的法人代表。

根据我国法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权;出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。万科商业作为出租人，虽然在出卖房屋时提前通知了承租人蜡笔公司，但实际上未将关键信息即出售价格告知蜡笔公司，价格不明必然导致蜡笔公司无法作出购买与否的意思表示。

法院认为，万科商业隐瞒价格行为实际上妨害了蜡笔公司优先购买权的行使，给蜡笔公司造成了损失。蜡笔公司因此要求万科商业承担赔偿责任，符合法律规定。同时，蜡笔公司在得知万科商业要售房的情况后，既没有向万科公司明确表明购买意愿，也没有积极的询问价格，因此也存在一定的过失。

对于这笔损失的具体数额，法院认为以出售房屋时的市场价与实际出售价价差为基准，万科商业赔偿蜡笔公司70%价差，约为77万元。

万科商业称租赁方无购买能力 上诉最终被驳回

对于市北区人民法院做出的一审判决，万科商业与蜡笔公司均表示不服，随即提出上诉。

蜡笔公司表示，一审法院认定蜡笔公司在房屋出售过程中因没有积极询价而存在过失，设定了蜡笔公司的义务，既无事实根据，也无法律依据。而且万科商业只是与蜡笔公司的员工个人而不是法人代表沟通房屋出售情况，也没有告知交易条件，并未完成通知义务。

但万科商业称，从公司与蜡笔公司员工沟通的微信聊天记录中可知，蜡笔公司无购买意愿与房屋价格无关，而且从蜡笔公司的注册资金看，蜡笔公司也没有购买此房屋的能力。

万科商业认为，通过公司与蜡笔公司员工的聊天记录、当面洽谈以及纸质《告知函》都能够证明此前双方在沟通中并没有不当情况，也能够证明这名员工可以代表蜡笔公司。根据一审法院查明的事实，蜡笔公司并没有明确表示购买意愿，因此根据相关法律规定，是蜡笔公司放弃了优先购买权。如今，蜡笔公司因主张优先购买权而起诉，这一主张依法不应得到支持。

除此以外，万科商业也不认可一审法院对于房屋价值以及蜡笔公司损失的认定。

青岛市中级人民法院审理案件认为，万科商业与蜡笔公司的纠纷焦点在于一审法院判决的赔偿金额是否正确。根据双方此前提交的证据以及诉讼理由，法院认为万科商业作为出租人，在出卖租赁房屋时应保障承租人蜡笔公司的优先购买权。虽然万科商业已提前将出售事宜告知了蜡笔公司，但却没有将房屋售价这一关键信息告知承租人，导致蜡笔公司无法作出购买与否的意思表示。同时，在万科商业与他人签订的房屋销售合同中，也并未见到蜡笔公司放弃优先购买权的声明，即万科商业没能举证证明其保障了蜡笔公司的优先购买权。一审法院据此认定万科商业妨碍了蜡笔公司优先购买权的行使，应予以确认。最终，青岛市中级人民法院驳回了上诉，作出维持原判的终审判决。