半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯
【资料图】
邻居楼道内乱放杂物找物业协调效果不好该怎么办？交付的房屋与样板房不一致能否通过拒交物业费的方式维权？在城市生活中，物业问题是一个绕不开的话题，10月25日半岛问法热线聚焦物业纠纷，山东理证律师事务所的丁明强律师和刘静律师现场接听市民来电，根据自己的相关专业知识为市民进行分析提出建议。
上午9点30分一到，热线电话80889800如约响了起来。“我没有交物业费被物业起诉了。”市民孙先生来电讲述了自己遇到的一件烦心事，孙先生告诉律师，自己没有交物业费是有原因的。“实际交付给我的房屋与开发商的样板间存在差异，开发商宣传和实际参观的带有阁楼，但实际上是闷顶，开发商虚假宣传欺骗其购买房屋。”因此，孙先生觉得，这物业费应由开发商交纳，不应由其交纳物业费。
孙先生的做法是否合法呢？丁明强律师进行了分析，并给出了建议。“根据您的叙述，物业公司与您之间已经形成物业服务合同关系，在物业公司已经为涉案小区提供了物业服务的情况下，根据《民法典》第944条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”丁律师表示，业主应当正确选择维权途径，有效维护自身合法权益。对于开发建设遗留问题、业主可以通过向开发商协商、向行政机关举报、诉讼等途径解决。业主以房屋开发历史遗留问题为由拒交物业费、缺乏依据，不能成立。
在丁律师接听市民来电的同时，刘静律师也接到了市民李先生的来电。“我家住在22楼，邻居把一些桌子了、电瓶车了等杂物都放在第一个公共通道上，影响了我的通行，我去跟邻居协商过多次邻居一直没有改，然后我找到物业，物业也没有进行这个有效的管理，我该怎么办？”
刘静律师表示，邻里之间应该加强沟通，通过协商的办法解决遇到的问题，如果协商不成，可以要求物业介入处理。“你可以给物业施加点压力，如果物业仍然不作为的话，可以到区物业办投诉，要求物业履责，同时，如果杂物占据消防通道存在火灾安全隐患可以报警，让警方介入。”
不少业主与物业发生纠纷后选择不交物业费的形式施压，但是这样做合法吗？丁律师表示，物业费作为物业公司运行的关键费用，事关物业服务质量，遇到问题就简单的选择不交物业费，可能会损伤业主的利益。业主应该通过成立业委会、到主管单位投诉等合法手段维护自己的权益。根据上午的接线情况，记者对相关的问答进行了整理，市民遇到类似问题可以作为参考。
问题一：交给老物业公司的物业费可否向新物业公司讨要？
市民张先生居住的小区成立了业主委员会，并更换了小区的物业公司。目前新物业公司已经入住小区，并开始提供相应的服务。之前的物业公司收取了小区业主一年的物业费，离开时只服务了6个月，多收取的物业费也没有退还给业主。张先生询问律师，业主能否向新接手的物业公司讨要剩余的物业费？
律师意见：根据合同的相对性，业主之前交纳的物业费，是因为与原物业公司存在物业合同关系，因此原则上业主只能找原物业公司讨要剩余的物业费。但也要看新、旧物业公司是怎么签订的交接合同，如果合同中不包含物业费的交接部分，新物业公司就没有义务去讨要剩余费用。如果合同中包含物业费的交接部分，则新物业公司可以向原物业讨要费用，通过与业主协商，决定是将费用退还还是转为新物业公司的物业费。
问题二：房屋一直空置，是否可以不交物业费？
市民李先生于2购买了青岛市黄岛区某小区毛坯房一套，开发商向先生交房后，因工作原因，李先生一直未装修和入住。最近小区物业服务公司多次催促李先生交纳物业服务费，李先生询问律师自己一直没有装修入住小区，并未享受物业服务，是否可以拒交物业费？
律师说法：根据《民法典》的相关规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。因此李先生拒交物业费的诉求应该不会得到支持。目前青岛市按照《山东省物业服务收费管理办法》做出的规定是：普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月以上的，由业主或物业使用人提前书面告知物业服务企业，经双方共同确认，其物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。因此李先生可以与物业公司协商，确定具体交纳的比例。在这提醒广大业主，如果想要享受按60%的交纳标准，需要准备两点。第一是提前书面申请，第二是房屋的水电气均为使用。
问题三：顶层露台漏水淹了我家，物业是否承担赔偿责任？
市民刘先生家所在的楼座共18层，刘先生住在17楼。楼座的顶层有个露台，正常情况下，要想进入露台，只能从顶层业主陈先生家内进入。前段时间青岛连续大雨，露台的下水不畅，雨水无法及时排泄，流入刘先生家中，造成厨房的橱柜、墙面、煤气灶、地面等多处被淹。据了解陈先生房产证中的产权范围没有露台，其购房合同及补充协议亦未约定露台归其所有，之前物业公司曾与相关主管部门共同拆除过其他住户在露台上私自搭建的设施。刘先生认为是因为当时有部分杂物掉落在露台表面，堵塞了下水管，才导致自己家被水浸泡。刘先生想询问律师是否可以向物业公司要求赔偿相应损失？
律师意见：物业管理公司对小区建筑物的公共部分，有管理、维护的义务。露台是属于专有部分还是共有部分，不能一概而论。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应当认定为专有部分的组成部分。如果规划上并不专属于特定房屋，建设单位销售时亦未列入特定房屋买卖合同中，仅根据正常通行情况下只能从某户业主家内进入露台的情况，尚不足以认定该露台归该户业主专有进而认定物业服务人对该露台没有维护义务。根据刘先生的描述，漏水的露台应属于物业管理的范畴，因此物业公司应该承担刘先生家的损失。
问题四：物业服务合同期满未续订，能否拒交物业费？
市民李先生居住的小区自2007年建成以来，都是由某物业公司提供服务。小区业委会成立后，与该物业公司签订小区物业服务合同，期限至2020年12月31日止。合同期满后，小区业委会任期届满，但未进行换届，也未续签物业合同，小区物业服务继续由某物业公司承担。李先生询问律师，物业服务合同已期满，自己是否可以拒交物业费？
律师意见：根据《民法典》相关规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”。因此，根据该规定，李先生以未续签合同为由抗辩并拒交物业费的，很难获得法院支持。
问题五：小区内地面上的停车位，是归开发商还是全体业主？
市民王先生居住的小区内建有地上停车位，开发商认为公司通过竞拍获得土地使用权，并按照竟拍规划开发商品房、绿化用地、公用设施、消防间、配电间、物业用房、道路及地面停车位，车位建成后经自然资源局、综合执法局、测绘中心等验收合格，因此停车位应该属于公司所有。但王先生和现在的业主委员会认为，地上停车位是利用了小区公共场地的土地使用权，属于全体业主共有。王先生想咨询律师，小区地上停车位到底应该归谁所有？
律师意见：根据《民法典》相关规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据王先生描述，小区的地上车位不在建筑面积内，不能办理产权登记，因此不能成为开发商享有专有权的专有部分。即使房地产公司支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成后，随小区房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区共有部分的土地使用权归小区业主共有。因此小区的地上停车位应该归全体业主所有。
律师感悟：
丁明强律师
今天作客半岛问法热线，有市民咨询邻居占用公共空间应该如何处理的问题，建筑区划内的公共场所公用设施都属于业主共有，业主不得违反法律、法规以及管理规约，如果违反如何处理，首先业主可以直接找相关的邻居进行沟通，如果沟通不畅的话，可以请物业进行解决，物业出面可以影响消防安全为由进行处理，如果物业不作为可以到物管局进行投诉、申请相关部门的介入。
随着旧城改造及城镇化的发展，城市小区居住率不断增加，物业服务关系到每一个人的生活，和谐美满的居住环境需要业主物业及相关部们的共同努力，共同打造一个舒适的居住环境。
刘静律师
今天作客半岛问法热线，很多市民对于业主委员会的有关事项并不是很清楚，物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主委员会由业主大会依法选举产生，是业主大会的执行机构，由3人以上单数组成，实行任期制，每届任期不超过5年，成员可连选连任，具体人数和任期由业主大会议事规则确定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向街道办事处（镇人民政府）备案。关于业主委员会，《民法典》、《物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》等均有规定。业主们可以通过成立业主委员会来实现维护业主合法权益的目的，进而使小区内环境更舒适，居住更贴心，邻里更和谐。
相关判例：新物业服务人接管老旧小区后积极进行维护整改，业主以原有设施老化失效为由拒缴物业费，是否应予支持？
【案件回顾】某物业公司起诉业主苏某交纳物业费，苏某以某物业管理公司的服务质量没有达到物业合同约定的服务标准、物业服务存在重大瑕疵，如绿化缺失、路灯损毁严重、消防设施不到位、公示栏长期损坏为由拒交物业费。
【法院裁判】法院生效判决认为，苏某称物业管理公司在提供物业服务的过程中并未达到双方约定的物业服务标准，出现物业服务问题。但根据小区业委会委托的第三方平复监理公司出具的《物业项目交接查验评估报告》可以看出，案涉小区在某物业管理公司入住前即存在着诸多物业设施老化、失效等问题。某物业管理公司入驻案涉小区之后一直在积极履行维护和整改义务，但需要说明的是，基于案涉小区自身存在的问题，其物业维护以及工程改造需要一个相当长的时间方能推进完成，不可能一蹴而就，这个过程需要物业公司与小区业主的相互配合和理解。对于苏某所主张的理由，法院不予支持。
【律师意见】在老旧小区，有的业主常常一小区设施老化，失效为由拒绝向接管小区的新物业服务人交纳物业费。因物业服务具有长期性和持续性，对公共设施的维护和改造需要一定的周期才能完成，对于物业服务人是否尽到义务，需要综合考虑小区原有实际情况及新物业服务人入住小区后是否尽到法律法规和物业合同规定的义务，对于小区原有的公共设施是否积极进行维护等情况进行判断。
