从事国际贸易行业的丽安已经在德国生活了十五年，在她的记忆里，2007年她抵达德国时，很少有德国朋友在讨论房价，或者将买房当成一种主要的投资形式。

那时的柏林不管房价还是房租都非常低，800欧元/月可以租到很好的住房。就算在市场价格相对较贵的汉堡市，丽安租住的两室一厅房租也非常合理，且房东多年都没有涨过房租。

丽安对第一财经记者表示，德国人不会为了快速获利而转手房屋的部分原因在于，当地的房地产交易成本和税收很高，贷款标准也保持相当稳固的状态，但近几年来，特别是在英国脱欧之后，据她个人观察，德国的房价出现了飞涨，成了欧洲一些投资者的“避风港”。

同时，可以看到更多的德国人将闲钱投入住房。德国人又把房地产叫作“混凝土做成的金子”。丽安说，但目前大家又有一些市场即将关门时的惶恐，这导致最近房价上涨速度明显加快了。

“每八周就会大幅提一次价”

十多年来，德国房价一直在上涨，但最近上涨的速度有所加快。Europaceindex显示，今年2月德国房价比去年同期高出近15%。

“德国房价将继续上涨，尽管速度可能比前几年有所放缓。”荷兰国际集团(ING)全球宏观经济学家布莱斯基（CarstenBrzeski）说，“目前由供应停滞引发的供需失衡，以及高昂的材料和建筑成本及应对气候变化的政策（其中节能住宅发挥着重要作用），都将在未来几年继续推动房价上涨。”

实际上，德国的住房拥有率仍然是欧盟最低的。欧盟的平均水平是70%，在美国这个数字在65%左右，而在德国，这一比例约为50%，理论上仍有很大上涨空间。

Postbank房地产主管戈胡瓦德（EvaGrunwald）认为，最近的房价飙升是由对通胀和利率上升的担忧推动的。

同时，不断增长的建筑成本和新住房不足也推高了价格。除了疫情外，目前持续的乌克兰局势也导致材料短缺和成本迅速增加。

近期，德国住房产业协会做出了类似的预测：2023年，德国的住房建设将萎缩，其原因即为，材料短缺和疫情导致的成本激增。

对于承包房屋建设的公司而言，新建筑项目的成本变得越来越难以预测了。“德国北部86%的住房合作社和社会福利住房建筑企业都认为新建筑的前景很差。”北德住房企业协会的一位发言人表示，“这就是60%的人希望推迟新建筑项目开工，或仍举棋不定的原因。”

在德国建筑业各主要协会最近发布的一项调查中，90%的企业抱怨价格上涨，80%的企业抱怨交付存在瓶颈。调查显示，目前许多材料的供应商只提供每日报价或根本不报价。

“这是我们以前从未遇到过的情况，”巴伐利亚州建筑行会协会的一位发言人说，“我们有大量的订单，同时也缺乏原材料。（供应商）每八周就会大幅提一次价。”

2023年将面临萎缩？

根据德国媒体的综合报道，目前在德国的建筑和住宅行业中，许多建筑材料中使用的钢、钢合金、铝及木材都大量缺货，绝缘材料同样稀缺，对道路建设很重要的沥青也十分稀缺，瓷砖和陶瓷则存在价格大幅上涨现象。

通常，客户和建筑公司在施工开始前就合同中的固定价格达成一致。如果材料成本像现在这样快速上涨，建筑公司将面临在满负荷运转的情况下最终蒙受损失的风险。

为防止亏损，目前许多德国公司不再申请新订单。德国建筑行业协会称，超过30%的建筑公司不再提交任何新的竞标书了。

北德住房公司协会负责人布雷特纳(AndreasBreitner)称：“我担心汉堡、梅克伦堡-西波美拉尼亚和石勒苏益格-荷尔斯泰因州的新住房建设会大幅下降。”

他预测，“由于工期较长，这些住房将在今明两年完工，最迟会在2024或2025年完工。”

在南部的巴伐利亚州住房产业协会会长麦尔（HansMaier）则表示，“我们在2021年完成的建设数据创历史新高，且将在2022年获得良好的竣工数据，但将在2023年经历低迷。”

他还认为，2023年的下滑将会是大幅度的。

此外，德国有专家认为，目前的原材料短缺和成本大幅上涨问题不仅仅影响商业建筑施工，还影响德国的基建工程——即在新的道路、隧道和铁路方面的建设。

当下，德国联邦政府正试图借助所谓的价格上涨条款来帮助建筑公司，这使得德国建筑公司即使在合同签订后也可以提价，不过这意味着增加的成本会转移给业主。

总部位于慕尼黑的企业集团和建筑材料经销商Baywa认为，只要乌克兰局势不缓解，产业链中仍存在这些元素，建筑材料短缺的风险就将始终存在。

德意志银行副总裁冯洛尔（KarlvonRohr）在近期接受采访时预计，今年德国通胀年率将达到7%~8%，若能源进口受限，通胀甚至可能达到10%或以上。他并警告说，德国需要为通胀升至上世纪70年代以来最高水平做好准备。

根据德国统计局数据，今年3月，德国通胀年率达到创纪录的7.3%。

（应采访者要求文中丽安为化名）