“暴利”标签褪去 房地产迎接新周期
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如果用一个词来概括2022年的房地产行业，“大浪淘沙”或许比较合适。
刚过去的2022年，全国百强房企销售业绩同比下降超40%，其中近九成百强房企累计业绩负增长，与之相对应的便是千亿房企数量减少至仅20家。
中指研究院、克尔瑞研究中心等机构数据显示，2022年房企销售业绩明显下行。其中，百强房企销售总额约为7.6万亿元，同比下降41.3%；百强房企权益销售额约为5.36万亿元，权益销售面积约为3.37亿平方米，同比分别下降42.9%和48.1%；百强房企市场份额约39.3%，较上年下降12.3个百分点。
截至发稿时止，在已披露年度销售目标的企业里，仅滨江集团、越秀地产达成了2022年业绩目标。综合分析师观点，中长期来看，房地产行业政策优化调整仍有空间。近期，南京、苏州等多个二线城市优化了购房限制政策；三四线城市也在跟进，比如1月4日，河南荥阳宣布暂停执行住房限购政策。
行业继续调整的同时，调控政策优化也不断涌现。此外，营收、利润的持续收缩，也倒逼房企寻求市场分化下的盈利机会。比如上海郊区一手房近期的去化有所加速，导致房企着力一线城市郊区项目营销，加速清盘速度。房企探索细分市场的路径逐渐明朗：2022年11月，部分一二线城市销售小幅回暖，而长三角核心城市韧性相对较强；而另一方面，在代建、物业管理等细分市场，房企也在持续进行探索。
房企重新洗牌
房地产行业营收和利润出现明显下行，主要源于市场需求和购买力的不足。2022年，政策调控叠加疫情影响，房地产市场持续下探，行业信心跌至低谷。
如前所述，2022年TOP100房企销售总额同比下降41.3%，利润也明显下滑。以A股上市房企为例，据WIND数据，2022年前三季度，A股115家房企营业收入总额同比下降13.99%，归母净利润总额同比下降290.98%；归母净利润为负的房企数量达43家，占比达37.39%，亏损房企数量同比增长近八成；归母净利润排名前十房企合计实现归母净利润543.92亿元，占上市房企归母净利润总额(232亿元)的比重高达254.18%，仅8家房企ROE超10%。
而随着政策持续优化与楼市“保交付”压力、销售短暂回暖的场景交错互现，业内关心：底部是否已探明？
中指研究院数据显示，典型房企年度目标完成率均值为73.6%，相比去年降低20个百分点。随着千亿房企阵营迅速萎缩，行业迅速转为负增长。根据中指研究院监测，2022年销售额超千亿的房企20家，较上年同期减少21家；超百亿的房企130家，较上年同期减少28家。
2021年以来，三道红线、贷款集中管理制度分别从需求端及供给端限制房企融资，叠加预售资金监管严格，房企资金流动性迅速萎缩。实际上，这个趋势有迹可循。国家统计局数据显示，自2021年以来，房企到位资金开始持续走弱，于2021年7月份出现负增长，随后跌幅一路加大。2022年2月份，房企到位资金12000亿元，同比增速-18.42%，5月份同比跌幅一度扩大到-33.66%，触及历史低点，随后几个月维持在同比20%左右降幅，加上房企销售回款体量减少，流动性愈发紧张。
2022年4月，房企经营现金流同比降幅-49.74%，达到历史底部，10月降幅收窄至-31.10%，而融资现金流10月份同比降幅-20.34%，触底迹象明显。
在这一过程中，规模越小的房企降速越快。TOP10房企销售额均值为3107.7亿元，较上年下降33.1%；TOP11-30房企销售额均值为1035.0亿元，较上年下降45.5%；TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为519.4亿元和276.1亿元，同比分别下降50.2%和42.6%。
也有少数房企逆势而上，如华润、招商、建发、越秀、华发等央国企，以及部分优质民企如滨江、仁恒、万达、瑞安等。这些房企资金面、产品力水平较稳健，在这一轮洗牌中，做到了稳步提升行业排名。招商地产、华润、建发、滨江、绿城等等有余力的房企，正借着行业供给侧出清的时机，积极拿地，以提升后续产品利润率和市占率。
尽管政策面迎来宽松周期，房企经营现金流与融资现金流获得了不同程度的改善，但在调整中经历剧震的房企，也将迎来偿债高峰。综合第三方平台数据，2023年1月、3月、4月，房企偿债压力较大，到期规模分别为1124.1亿元、917.62亿元和1155.3亿元。
不过，有分析师指出，在信贷端政策不断支持下，房企有望平稳度过2023年上半年的偿债高峰。
迎接行业新周期
岁末年初，房企融资端政策利好不断释放，优质房企陆续获取发债、内保外贷等融资途径，行业开始进入修复阶段。
融资端最先迎来修复时机，其中回暖最快的是信用债融资。转折点在2022年10月，由于基数较低，政策支持力度大，房地产行业信用债融资在10月同比上升155.7%，环比下降17.5%，成为各渠道中修复最快的融资方式。整体来看，2022年房企信用债总发行量约为13.1万亿，同比增幅为4.4%。不过，曾经是房企主要融资渠道之一的境外美元债，自2021年10月花样年宣布美元债违约起，这一融资渠道接近停滞。
历经一年半的市场下行、行业出清，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”，全面支持房企融资，纾困方向也从“救项目”扩大至“救项目、救企业”。
此外，习惯于在年底业绩冲刺的房企，也在这一时间段增加推盘频次、加大营销折扣力度，在一线城市，新房整体成交有小幅增长势头。克而瑞研究中心数据显示，2022年12月重点30城新房供应、成交环比增幅分别为9%和18%。但单月同比依旧下降了34%，较11月扩大4个百分点。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，房企销售业绩仍然主要来自一、二线城市。这从核心二线城市优化调控政策可以看出，房企也在借机加快去库存，或能抢占年底需求端释放的先机。在上海郊区及杭州、宁波等城市，部分优质项目中签率的提高，显然刺激了潜在消费者的需求。
从中指研究院数据也可见，2022年房企一线城市销售额占比较2021年增加6.9个百分点至26.3%，市场需求支撑度较强；受疫情反复、高基数效应或项目停工等因素，部分二线城市成交降幅较大，因此二线城市销售额占比有所下降，但销售额贡献仍达到55%；三四线城市市场承压，2022年业绩贡献率为18.7%，较上年下降3.4个百分点。
从地区分布来看，长三角、粤港澳(内地)、京津冀三大城市群销售占比进一步提升，合计占比超六成。特别是长三角，对百亿房企销售额占比达到39.8%，粤港澳(内地)、京津冀城市群占比分别为15.1%和10.9%，三大城市群合计占比65.8%，且占比较上年进一步提升，分别增加1.1、1.3、0.5个百分点。
对于未来的楼市走向，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，随着新一轮支持措施的实施，行业信心提升，房企销售将会发生明显改善。房企要平衡安全与发展，迎接行业新周期。
综合分析师观点，在行业洗牌过程中，房企仍有机会获取新的利润增长点，主要包括如下原因：
一是当前市场的核心要点在于提振市场信心和经济的回暖，而促进“保交楼”有助于缓解市场观望情绪；针对“保交楼”，预计还会有更细化的政策出台，如多渠道筹集房地产纾困基金，争取国家政策性银行专项借款，鼓励地方国企/城投收并购烂尾项目，鼓励房地产的银行项目贷款展期等。
二是因城施策期待更多针对改善性需求的政策优化，助力稳市场、稳预期。如二三线城市放松限贷和限购，提升公积金贷款额度等。
三是高能级城市的改善性需求仍有释放空间，尤其是长三角区域及一线城市。
四是针对民企房企，鼓励其拓宽融资渠道，包括不限于股权融资、资产证券化、REITS等。
正如同策研究院研究总监宋红卫所指出的，2023年是房地产市场的转折年。从政策层面来看，以需求端政策为主导的调整会密集出台，最终打通从拿地、投资、开发和销售的闭环。从政策执行城市来看，2023年会有需求端的政策调整会集中在核心二线城市以及一线城市。从城市轮动规律来看，低能级的城市主要受这些核心城市的辐射及外溢影响，只有这些城市启动，才能带动销售的整体稳定。从市场趋势来看，根据市场周期变化趋势，2023年上半年仍然会延续下行的趋势，预计在6-7月份市场触底回升，下半年将成为市场的转折点。
宋红卫认为，房企整体投资战略仍然偏向保守，尤其上半年，投资的主力仍然集中在央企及地方国企为主。他预计，2023年三季度左右，房企新开工以及投资拿地会逐渐有起色；少部分民营企业、外资企业会在核心城市布局，某种程度上，这些民企在2023年也有战略扩张的机会。
